スケルトン定借とは

安心で快適な６０年間の利用を実現するスケルトン定借

長期にわたって分譲マンションに安心して住み続ける事は簡単ではありません。

日本でもマンションが普及し、マンションを終の棲家と考える人が増えてきました。

しかし、分譲マンションに安心して長期にわたって住み続けることが簡単ではないことをご存知でしょうか？

マンションを良好な状況に保つには維持管理が重要です。

マンションを良好な状況に保つには、マンションの大部分を占める、廊下・エントランス・エレベーターや、そのマンションが建っている土地などの共有の場所（共用部分）を維持管理することが重要です。

マンションとして何かをする場合、法律で定められた割合以上の居住者の賛成によって多数決で物事を決定する事ができます。

逆に言えば法律で定められた割合以上の賛成（合意形成）が得られない場合、何も物事を決定することができないということです。維持管理を行う際も、このルールに則って物事を決定しなければなりません。

老朽化とともに必要となる大規模修繕。

築年数が３０年を越えると、大きな費用のかかる大規模修繕が必要となります。

主な内容としては排水管の更新や機械設備の入れ替え等を行います。

排水管は古くなると排水中の老廃物が排水管内部に付着し、排水が流れにくくなる為、適当な時期に更新しなければなりません。

機械設備は耐用年数を超えると入れ替えが必要となります。これらの工事を行うには、かなり大きな費用が必要となってきます。

このような、将来必ず必要となる維持管理に充てる資金として、ほとんどのマンションでは修繕維持積立金を毎月徴収して積み立てていますが、大規模修繕を行うには不十分の場合も多く、必要な額に増額しようとしても、月々の負担が大きくなる話ですから、合意形成を得ることが難しいことも少なくありません。

構造耐久年数よりも早く検討される建て替え。

合意形成を得られたとしても、大規模修繕では現状維持しかできません。

同じ大きな費用をかけるのであれば建て替えたほうがいいのでは？といった検討がされる場合があります。

構造耐久年数としてはまだまだ活用できる築３０年～４０年程度で建替えられた事例は少なくありません。

結局そのまま・・・

建て替えの検討を始めると、解体する建物のメンテナンスに費用をかけるのはもったいないということで、維持管理の意識がどんどん薄れていきます。

また建替 えを行う為の合意形成には大規模修繕よりも多い居住者の賛成が必要となり、意見調整にはかなりの時間がかかります。

この場合、建替え、または修繕に意見がまとまる、すなわち合意形成に至るまでの間、建物はそのまま放置されることになります。

そのまま放置されることは、居住者にとっても建物にとっても良いことではありません。

老朽化とともに必要となる大規模修繕

このようにマンションは、良好な状態に維持管理するのも建替えするのも合意形成次第という宿命を持っています。

○マンションは、居住者間の合意形成がなければ良好な状態に維持管理できません。

○マンションは、居住者間の合意形成がなければ建替えができません。

○マンションは、居住者間の合意形成が無ければそのまま放置されることになります。

○マンション居住者は全員合意形成の当事者であり、維持管理に対して自分と考え方の異なる人がいても、他人事というわけには行きません。

分譲マンションに安心して長期にわたって住み続ける為には、合意形成という宿命を自分達の力で乗り越えていかなければなりません。

全ての人は当事者であり、他人事ではないのです。

スケルトン定借が切り開く集合住宅の新しい可能性

 
このように、分譲マンションが持っている合意形成という宿命を、利用権（使うことができる権利）という発想で、劇的に解消しようとするのがスケルトン定借です。

○スケルトン定借は、居住者間の合意形成が無くても良好な状態に維持管理できます。

○スケルトン定借は、建替えが必要な時期が来る前に建物を返還します。

○スケルトン定借は、合意形成が得られずに放置される状況になりません。

○スケルトン定借は、あらかじめ維持管理に対して個別に精算するルールが定められている為、自分と考えの異なる人がいても、相互間で直接意見調整を図る必要がありません。

スケルトン定借とは

スケルトン定借とは、修繕や建替えの話に煩わされることなく、６０年間の長期にわたり安心で快適な住宅を使うことができる権利（利用権）を安価に取得できる仕組みです。

茨城県つくば市にある旧建設省建築研究所で開発されたため、つくば方式とも言われています。

スケルトン定借の仕組み

スケルトン定借は、６０年の一般定期借地権と３０～３５年目の建物譲渡特約付借地権を組み合わせた仕組みです。

本事業の居住者は、当初３０～３５年間は定期借地権住宅として、後半の２５～３０年間は定期借家権住宅として利用する権利を取得します。※注

当初３０～３５年間は地代、後半２５～３０年間は家賃がかかりますが、建物譲渡特約行使時の譲渡費用と家賃の相殺契約を締結することで、居住者の実質負担は原則６０年間を通じて変わらないように設定されています。

６０年間の利用に必要な修繕積立金を設定することになっており、修繕積立金に滞納などがある場合は３０～３５年目の時点で個別に精算され、滞納した人は家賃がその分増額されるようになっています。

このように、修繕維持積立金の滞納者がいる場合でも、他の居住者が催促しなくても建物の維持管理レベルが下がることはなく、安心して快適に住み続けることができます。

６０年間を通じて内装は居住者の所有となるので、ライフスタイルの変化に応じて自由にリフォームなどすることもできます。

 
※注：３０～３５年目の建築譲渡特約を行使するかしないかの選択権は地主に与えられています。行使しない場合、６０年間の一般定期借地権となります。

土地所有者から見たスケルトン定借

人口減少時代を向かえ、住まいに対する劇的な需要変化が進行しており、従来型の土地活用のあり方に混乱が生じています。

スケルトン定借は、このような時代における、低リスクで安定的な土地活用方法を提示しています。

スケルトン定借を土地所有者から見たメリットとしては、

①空室リスクが無い

②借金をする必要が無い為、事業リスクが少ない

③相続税対策や固定資産税対策ができる

④建物内に土地所有者経営部分（貸店舗、賃貸住宅等）を複合すれば収益性を高められる。

⑤自宅を複合することができる。

⑥30～35年後に建物を買い取って借地を終了させるか、定期借地権を続けるか選択できる。

などがあげられます。

また、定期借地権に対して土地所有者側に残る、「本当に土地が返ってくるのか」という疑念に対し、賃貸マンションに移行するシステムを採用することにより大幅にリスクを低減しています。

この点も、土地所有者にとって大きなメリットになることでしょう。

スケルトン定借はかなり複雑な仕組みですが、非常に合理的にシステム化されており、集合住宅の持つ宿命を劇的に解消する方法の一つとして大きな可能性を持っています。

スケルトン定借に関連して、優れた業績に対して数多くの表彰がされています。

　・日本不動産学会：日本不動産学会業績賞受賞：1996年

　・都市住宅学会：都市住宅学会賞論文賞受賞：1998年

　・都市住宅学会：都市住宅学会賞著作賞受賞：2003年

　・日本建築学会：日本建築学会賞受賞：2007年
・住宅総合研究財団：第一回住総研清水康雄賞受賞：2008年

スケルトン定借住宅を中心とした新しい住宅によるまちづくりを支援していくことを目的として、１９９８年７月６日に「スケルトン定借普及センター」が設立されています。
http://www.skeleton.gr.jp/